Die Planungen für neue Windkraftstandorte schreiten auch in Thüringen weiter voran. Hintergrund sind die wiederholten Ankündigungen der Bundes- und Landesregierung, den Anteil erneuerbarer Energien weiter auszubauen.
Unternehmen der Windenergiebranche bemühen sich daher intensiv darum, geeignete und potenziell genehmigungsfähige Flächen frühzeitig zu sichern. Damit sollen Investitionen in Millionenhöhe vorbereitet werden. Dies betrifft sowohl die Erweiterung bereits bestehender Windparks als auch die Entwicklung neuer Standorte. Zunehmend geraten dabei Waldflächen in den Fokus.
Politik, Investoren und Projektentwickler vermitteln Grundstückseigentümern teilweise den Eindruck, dass sich durch die Verpachtung ihrer Flächen ohne größere Risiken hohe Einnahmen erzielen lassen. Die Grundstücke sollen für die Errichtung und den Betrieb von Windenergieanlagen zur Verfügung gestellt werden.
Bei den angebotenen Pacht- und Nutzungsverträgen handelt es sich jedoch meist um umfangreiche, komplizierte und langfristige Rechtsverhältnisse. Ihre wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen können sich über mehrere Jahrzehnte erstrecken. Davon sind nicht nur die heutigen Eigentümer betroffen. Auch Erben und andere spätere Rechtsnachfolger können an die Vereinbarungen gebunden sein.
Eine hierzu erstellte Broschüre soll Grundstückseigentümer dabei unterstützen, typische Risiken frühzeitig zu erkennen. Außerdem erläutert sie wichtige Punkte, die vor dem Abschluss eines Vertrages geprüft werden sollten.
Weitere Praxistipps zu möglichen Fallstricken bei Windkraftverträgen
Vertragliche Sicherung potenzieller Standorte
Eine wesentliche Voraussetzung für die Planung eines Windparks ist die vertragliche Sicherung der benötigten Flächen. Dieser Vorgang wird häufig als Flächenakquise bezeichnet.
Eigentümer potenziell geeigneter Grundstücke erhalten dabei oftmals Pacht- oder Nutzungsverträge für die Errichtung von Windkraftanlagen. Dies geschieht nicht selten zu einem Zeitpunkt, an dem weder die betreffende Kommune noch die zuständige Genehmigungsbehörde offiziell über einen Antrag informiert worden ist.
Wer erstmals einen solchen Vertrag erhält, ist häufig vom Umfang des Vertragswerkes überrascht. Ein auf den ersten Blick finanziell attraktives Angebot sollte jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Vereinbarungen erhebliche Risiken für den Grundstückseigentümer beziehungsweise Verpächter enthalten können.
Erst prüfen, dann unterschreiben
Bevor einzelne Vertragsklauseln bewertet werden, sollte zunächst geklärt werden, ob das vorgeschlagene Vertragsmodell überhaupt den persönlichen Vorstellungen des Eigentümers entspricht.
Von der Wahl des Vertragskonzeptes kann unter anderem abhängen, wie hoch die Akzeptanz der geplanten Windkraftanlagen in der Umgebung ist.
Nach den bisherigen Erfahrungen sollten solche Verträge aus Sicht des Grundstückseigentümers immer sorgfältig juristisch geprüft werden. Nur in wenigen Fällen sind die vorgelegten Vertragsentwürfe ohne Nachverhandlungen oder inhaltliche Verbesserungen unterschriftsreif.
Dabei darf nicht vergessen werden, dass die Verträge meist über einen Zeitraum von 20 bis über 30 Jahren laufen. Die darin festgelegten Rechte und Pflichten können erhebliche und langfristige Auswirkungen haben.
Die Mitarbeiter der Windkraftunternehmen sind in der Regel erfahren, geschult und mit derartigen Verhandlungen vertraut. Landwirte, Waldbesitzer und andere Grundstückseigentümer haben sich dagegen häufig noch nie näher mit Windkraftverträgen beschäftigt, bevor ihnen ein umfangreicher Vertragsentwurf vorgelegt wird.
Zwischen den Vertragsparteien besteht daher oft ein deutliches Wissensgefälle.
Das interessierte Betreiber- oder Projektierungsunternehmen legt normalerweise keinen neutral erarbeiteten Mustervertrag vor. Meist handelt es sich um ein Vertragswerk, das vom Unternehmen selbst oder in seinem Auftrag erstellt wurde.
Dementsprechend besteht die Gefahr, dass die Rechte und Pflichten beider Seiten nicht ausgewogen geregelt sind.
Nach der Unterzeichnung ist der Vertrag grundsätzlich rechtswirksam. Spätere Nachverhandlungen sind dann meist nur noch schwer oder gar nicht möglich. Eine Unterschrift sollte deshalb erst erfolgen, wenn der Eigentümer den Vertrag umfassend rechtlich prüfen ließ und sich über dessen Folgen vollständig im Klaren ist.
Nicht unter Zeitdruck setzen lassen
Aussagen wie „Sie sind der Letzte, der noch unterschreiben muss“ oder „Der Vertrag wurde bereits geprüft, damit ist alles in Ordnung“ sollten kritisch hinterfragt werden.
In der Praxis kommen unterschiedliche Vertrags- und Beteiligungsmodelle zum Einsatz.
Dazu gehören Bürgerwindparks, bei denen sich mehrere Grundstückseigentümer und Anwohner an den Anlagen beteiligen können. Daneben gibt es sogenannte Poolmodelle. Hierbei sollen möglichst alle innerhalb eines geplanten Windparks liegenden Flächen einbezogen und deren Eigentümer beteiligt werden.
Eine weitere Möglichkeit sind Einzelverträge zwischen einem Unternehmen und dem jeweiligen Grundstückseigentümer.
Bevor vorschnell ein Einzelvertrag unterschrieben wird, empfiehlt es sich, bei der Kommune und der zuständigen Genehmigungsbehörde nachzufragen. Dabei sollte geklärt werden, ob ein Poolmodell bevorzugt wird oder sich bereits in Vorbereitung befindet.
Die Flächensicherung beschränkt sich außerdem nicht auf die späteren Standorte der Fundamente. Verträge können auch Flächen für Abstände, Zufahrtswege, Kabeltrassen sowie Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen umfassen.
Wichtiger Hinweis zur Flächensicherung
Ohne einen rechtswirksamen Pacht- oder Nutzungsvertrag kann ein Grundstück grundsätzlich nicht für ein Windkraftprojekt in Anspruch genommen werden.
Dabei spielt es zunächst keine Rolle, ob sich die Fläche in einem Windvorranggebiet, einem Beschleunigungsgebiet, einem Ausschlussgebiet oder auf einer noch zu prüfenden Fläche befindet.
Nicht allein auf die angebotene Pacht schauen
Windkraftunternehmen werben bei der Suche nach neuen Standorten häufig damit, dass eine Verpachtung für Windenergieanlagen wesentlich höhere Einnahmen ermöglichen könne als eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung.
Dabei wird jedoch oftmals nicht ausreichend berücksichtigt, dass der Pachtmarkt für Energieanlagen nach anderen Regeln funktioniert als der klassische landwirtschaftliche Pachtmarkt.
Grundstückseigentümer sollten sich daher nicht allein von hohen Geldbeträgen beeindrucken lassen. Stattdessen empfiehlt es sich, den regionalen Markt für vergleichbare Windkraftverträge genau zu untersuchen und Erfahrungen mit bereits bestehenden Projekten in der Umgebung einzuholen.
Sinnvoll ist außerdem ein Austausch der betroffenen Grundstückseigentümer untereinander. Dieser sollte sich sowohl auf die beteiligten Projektentwickler als auch auf die verwendeten Vertragsklauseln beziehen.
Mit ausreichendem Hintergrundwissen lassen sich Angebote und Vertragsformulierungen besser bewerten. Zugleich verbessert sich die Möglichkeit, wichtige Regelungen nachzuverhandeln und zugunsten des Eigentümers anzupassen.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen Klauseln zu folgenden Punkten:
- Absicherung des Grundstückseigentümers,
- Mitsprache- und Zustimmungsrechte,
- Haftung,
- Sicherheitsleistungen,
- Rückbau der Anlagen,
- steuerliche Folgen,
- erbrechtliche Auswirkungen.
Es wäre problematisch, erst nach der Unterzeichnung festzustellen, dass wichtige Vertragsbestandteile nicht ausreichend geprüft wurden.
Die Höhe der Pacht ist deshalb keineswegs der wichtigste Bestandteil eines Windkraftvertrages. Fragen zu Rechten und Pflichten, Haftungsrisiken, Sicherheitsleistungen, Rückbaukosten sowie steuerlichen und erbrechtlichen Folgen können wesentlich bedeutsamer sein.
Eine genaue Anlagenbeschreibung sichert Mitspracherechte
In manchen Verträgen ist lediglich allgemein von der Errichtung einer Windenergieanlage die Rede. Genauere Angaben zur geplanten Anlage fehlen teilweise oder werden auf andere Bestandteile des Vertragswerkes verteilt.
Land- und Forstwirte sowie Winzer sind es aus anderen Vertragsbereichen gewohnt, dass der Vertragsgegenstand genau bezeichnet wird. Darauf sollte auch bei Windkraftverträgen bestanden werden.
Der Vertrag sollte daher möglichst konkrete Angaben enthalten zu:
- der vorgesehenen Leistung in Megawatt,
- der Gesamthöhe der Anlage,
- dem Rotordurchmesser,
- dem geplanten Anlagentyp.
Während eines Windkraftprojektes kommt es nicht selten zu einem sogenannten Typwechsel. Dabei wird die ursprünglich vorgesehene Anlage durch ein anderes Modell ersetzt, das beispielsweise höher oder leistungsstärker sein kann oder einen größeren Rotor besitzt.
Wesentliche Änderungen an der Planung oder ein späteres Repowering sollten deshalb nicht ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers möglich sein.
Beim Repowering werden bestehende Anlagen durch neue und meist größere oder leistungsstärkere Windkraftanlagen ersetzt.
In Vertragsentwürfen finden sich teilweise unbestimmte Formulierungen wie „nach Möglichkeit“ oder „abweichende Planungen können sich ergeben“. Solche Formulierungen können ursprünglich konkrete Festlegungen rechtlich abschwächen.
Besitzt der Grundstückseigentümer ein vertraglich abgesichertes Zustimmungsrecht bei wesentlichen Planungsänderungen, stärkt dies seine Position erheblich.
Bei den Vertragsverhandlungen sollte deshalb darauf geachtet werden, möglichst umfassende Mitspracherechte bei substanziellen Änderungen des Projektes zu sichern.
Versicherung, Haftung und Rückbau besonders sorgfältig regeln
Den Vertragsklauseln zu Versicherung und Haftung sollte höchste Aufmerksamkeit gewidmet werden.
Sind diese Punkte unzureichend geregelt, können im schlimmsten Fall das private Vermögen oder das Betriebsvermögen des Grundstückseigentümers gefährdet sein. Unter ungünstigen Umständen könnten erhebliche finanzielle Belastungen bis hin zu einer betrieblichen oder privaten Insolvenz entstehen.
Der Pächter beziehungsweise Betreiber sollte die Haftung vertraglich übernehmen und dafür einen ausreichenden Versicherungsschutz nachweisen.
Der Vertrag sollte außerdem festlegen, dass der Versicherungsschutz während der gesamten Laufzeit regelmäßig und nachvollziehbar belegt werden muss.
Ein weiterer entscheidender Vertragsbestandteil betrifft den Rückbau der Windkraftanlagen.
Nach Ablauf der Betriebs- oder Vertragszeit müssen die Anlagen grundsätzlich wieder entfernt werden. Die damit verbundenen Kosten und Pflichten sollten vollständig vom Pächter oder Betreiber getragen werden.
Der Grundstückseigentümer darf nicht dem Risiko ausgesetzt werden, selbst für den Rückbau aufkommen oder eine behördlich angeordnete Ersatzvornahme finanzieren zu müssen.
Der Vertrag sollte deshalb den vollständigen Rückbau sämtlicher Bestandteile vorsehen. Dazu gehören insbesondere:
- die Windenergieanlage,
- das Fundament,
- Kabel und Leitungen,
- Wege und technische Einrichtungen,
- weitere zum Projekt gehörende Bauteile.
Die Rückbauverpflichtung sollte durch eine ausreichend hohe Bankbürgschaft abgesichert werden.
Die Höhe dieser Bürgschaft darf nicht nur einmalig zu Vertragsbeginn festgelegt werden. Sie sollte in regelmäßigen Abständen durch unabhängige Sachverständige überprüft werden.
Für die Berechnung sollten nicht lediglich unverbindliche Angebote einzelner Fachfirmen herangezogen werden. Steigende Bau-, Entsorgungs- und Rückbaukosten müssen berücksichtigt werden. Der Vertrag sollte daher eine regelmäßige Anpassung der Sicherheitsleistung vorsehen, beispielsweise anhand eines geeigneten Baupreisindexes.
Rücktritts- oder Kündigungsrecht für nicht umgesetzte Projekte
Windkraftverträge sind üblicherweise so gestaltet, dass der Grundstückseigentümer keinen Anspruch darauf hat, dass auf seiner Fläche tatsächlich eine Anlage gebaut wird.
Es handelt sich zunächst um vorsorglich geschlossene Vereinbarungen. Sie werden nur umgesetzt, wenn alle Voraussetzungen für eine Genehmigung und einen wirtschaftlichen Betrieb erfüllt sind.
Für das Projektierungsunternehmen sind die Verträge jedoch unverzichtbar. Erst durch die gesicherten Flächen kann das Unternehmen die weitere Planung vorantreiben und einen Genehmigungsantrag stellen.
Ohne vertraglich gesicherte Grundstücke sind weder eine konkrete Antragstellung noch die spätere Genehmigung und Umsetzung des Projektes möglich.
Stellt sich später heraus, dass ein Standort nicht genehmigungsfähig ist oder das Vorhaben aus wirtschaftlicher Sicht nicht mehr umgesetzt werden soll, muss der Grundstückseigentümer ausreichend abgesichert sein.
Die in den Verträgen vorgesehenen Fristen für eine Kündigung oder einen Rücktritt sind häufig sehr lang. Teilweise binden sie den Eigentümer über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren, obwohl noch keine Anlage errichtet wurde.
Hinzu kommen teilweise unklare Rücktrittsregelungen und schwer überschaubare Verlängerungsoptionen.
Ein Grundstückseigentümer sollte deshalb vertraglich die Möglichkeit erhalten, sich nach einem angemessenen und klar festgelegten Zeitraum vom Vertrag zu lösen, wenn das Projekt nicht weiterverfolgt oder umgesetzt wird.
Nur dann kann er die Fläche gegebenenfalls auch anderen Interessenten oder Unternehmen anbieten.
Fazit: Verträge umfassend prüfen und keine vorschnelle Entscheidung treffen
Unabhängig von der politischen Forderung nach einem weiteren Ausbau erneuerbarer Energien ist bei angebotenen Windkraftverträgen eine gesunde Skepsis angebracht.
Der Windenergiemarkt folgt eigenen wirtschaftlichen und rechtlichen Regeln. Das häufig vorhandene Wissensgefälle zwischen erfahrenen Windkraftunternehmen und einzelnen Grundstückseigentümern kann dazu führen, dass Eigentümer bei Vertragsverhandlungen benachteiligt werden.
Neutrale Vertragsmuster werden nur selten verwendet. Meist stammen die Entwürfe von den Unternehmen, die sich die jeweiligen Grundstücke sichern möchten.
Langfristige Verträge sollten deshalb grundsätzlich erst nach einer umfassenden juristischen Prüfung unterschrieben werden. Je nach Inhalt empfiehlt es sich, zusätzlich steuerliche, wirtschaftliche, erbrechtliche und technische Fachleute einzubeziehen.
Wer sich gründlich informiert, den Vertragsentwurf sorgfältig prüfen lässt und notwendige Änderungen konsequent nachverhandelt, kann dem Projektierer auf Augenhöhe begegnen. Dadurch steigt die Sicherheit, eine langfristig tragfähige und gut überlegte Entscheidung zu treffen.
Hintergrundinfo zu den Risiken:
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